Все меньше времени остается до того момента, когда вступит в действие пункт 2 статьи 3 Федерального закона РФ № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». С учетом изменений, внесенных ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", это означает, что юридические лица (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по своему желанию, на право аренды или приобрести их в собственность до 1 июля 2012 года, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так что мы приближаемся к моменту завершения еще одного этапа земельной реформы, что создает качественно новую ситуацию в аграрном секторе. Ведь земля не только является средством производства, но и должна стать источником обеспечения привлечения долгосрочных инвестиционных кредитов, а это типично для всех развитых аграрных экономик. Эти вопросы мы сегодня обсуждаем с директором Департамента правового обеспечения Российского зернового союза Вадимом Жигулиным.

- Язык закона несколько отличается от языка общения. Вадим Станиславович, как понимать такую норму, если, с одной стороны, записано - «обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками или приобрести земельные участки в собственность », а с другой стороны, пишется «по своему желанию, до 1 июля 2012 года». Так, переоформление земли в собственность или в аренду, это право или обязанность?

- «По своему желанию» - означает, что правообладатель имеет возможность выбирать, выкупить или взять в аренду, используемый им земельный участок.

С одной стороны, это право, дающее большую выгоду землевладельцу. Ведь с момента регистрации права собственности на земельный участок, он вовлекается в коммерческий оборот, т.е. его можно продать, внести в уставный капитал или заложить под получение кредита.

С другой стороны, это еще и обязанность. Поскольку в законе так прямо и сказано – юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Причем эта обязанность подкреплена штрафными санкциями за не исполнение данной обязанности. Уже с 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Нарушителям грозит наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. При этом стоит отметить, что эти санкции будут нести и лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, например, фермеры.

- Ну а если, как часто бывает, крестьянин и готов переоформить, а местная администрация, мягко говоря, не спеши? Что, отвечать за других опять крестьянин будет?

- Невыполнение местной администрацией предусмотренной законом обязанности по принятию решений о предоставлении (переоформлении) земельных участков в собственность предприятий посредством заключения договоров купли-продажи указанных выше земельных участков грубо нарушает законные права сельхозпроизводителей на выкуп земельных участков и препятствует осуществлению их производственной деятельности. И в этом случае спор между сторонами может разрешить только суд.

- Возможно ли будет выкупить или переоформить в аренду свой земельный участок, после 1 июля 2012 года?

- Да, возможно, но только в общем порядке, который предусматривает продажу земельных участков или право аренды на торгах, по рыночной стоимости.

В этом случае вашу землю может купить кто-то другой.

- А какая правоприметительная практика в отношении дел по переоформлениюземли в собственность?

- В настоящее время уже имеется большая положительная судебная практика. Правда, для обращения в суд, заинтересованной стороне необходимо получить отказ в приватизации, и этот отказ предъявлять в суд.

- А что будет, если владелец не успеет или просто забудет переоформить землю в собственность до 1 июля? Что происходит с кадастровым учетом земельных участков, срок временной регистрации на которые истек? Ведь, для постановки на кадастровый учет предприятия уже затратили немалые денежные средства?

- В настоящее время органы государственного кадастра снимают с учета такие земельные участки, часто без уведомления. Так, есть случаи снятия с кадастрового учета земельных участков общей площадью по несколько тысяч гектаров, т.е. все земли предприятия.

В результате новая постановка на кадастровый учет становится невозможной или почти невозможной. С момента снятия с учета на территории такого земельного участка, например, по решению местной Администрации, может быть образован новый земельный участок, принадлежащий другому владельцу (новому собственнику). А прежний владелец останется, что называется «за бортом» и долго будет доказывать свою правоту в судах разных уровней. Шансов отстоять свою правоту практически не останется.

Может возникнуть и такая ситуация, что земельный участок будет снят с кадастрового учета уже в период, когда готовится соответствующее постановление Администрации или идет судебный процесс по обязанию органов власти переоформить бессрочное пользование на интересующее право. Иначе говоря, срок временного учета может истечь в самый не подходящий момент. Тогда полученное Постановление Администрации или судебное решение могут оказаться бессмысленными, поскольку их невозможно реализовать: регистрирующий орган не примет на регистрацию документы либо вынесет решение об отказе в регистрации, из-за отсутствия вашего участка в Государственном кадастре недвижимого имущества. В этом случае, вероятно, уже ни один суд не поможет.

И надо признать, что таких случаев уже много.

Так, в Московской области одно из хозяйств, с момента своего создания (середины прошлого века), использовало несколько тысяч гектаров сельхозугодий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Затем было принято решение о приватизации используемой земли. Затратили уйму времени и денег на оформление землеустроительной документации. И, что называется, отложили в «долгий ящик». Затем «вспомнили», что дело не довели до конца. И начали срочно завершать процесс. Но время ушло. Из-за бюрократической медлительности самой процедуры, что вполне объективно, успели переоформить лишь незначительную часть земли в собственность. Существенная часть земельных участков была снята с кадастрового учета.

В результате, все те судебные споры о границах, которые были выиграны для сохранения установленных границ, оказались никому не нужны. Все те, у кого были претензии, справедливые или нет уже другой вопрос, совершенно свободно зарегистрировали в государственном кадастре свои земельные участки с ранее «спорными» границами. В свою очередь и Администрации сельских поселений, воспользовавшись случаем, указали некоторым дачникам и огородниками, места расположения их участков прямо на сельхозугодиях хозяйства, и подписали все необходимые для этого документы.

Таким образом, предприятие теперь навсегда потеряло значительную часть своих земель, а это несколько тысяч гектаров.

- Да риски существенны. Но, наверное, стоит перевести извечный вопрос «кто виноват», в вопрос, а что делать - время хотя и уходит как песок между паьцами, но все таки еще есть? Какие действия необходимо выполнить заинтересованным лицам для переоформления земельных участков?

- В масштабах интервью трудно ответить полностью на этот вопрос, это достаточно объемный перечень действий. Но главное, чтобы земельный участок был поставлен на кадастровый учет. Это самый сложный и длительный, а главное затратный процесс. Но без этого невозможны никакие юридические действия с земельным участком. При этом необходимо обратить особое внимание, что статьей 24 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлен временный (для «земельных участков» срок 2 года) характер регистрации вновь образованных земельных участков и преобразованных в результате выдела доли земельного участка, в кадастровом паспорте.

По истечении двухлетнего срока с момента постановки земельного участка на кадастровый учет, если не осуществлена государственная регистрация права собственности либо аренды на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

В этом случае землевладельцу (правообладателю) необходимо вновь формировать земельный участок. Так что это зона особого внимания.

Но еще есть время, хотя его крайне мало (до 1 июля 2012 года), переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. И задача эта первоочередная, так как земля предприятия получает максимальную коммерческую оборотоспособность только с момента регистрации права собственности.

Сейчас необходимо успеть сделать все возможное, хотя бы подать соответствующие заявления в Администрации муниципальных районов на переоформление земли в собственность и получить нужные постановления.

В случае отказа администрации в соответствующем переоформлении земли имеется только три месяца на его обжалования в суде. Но, это еще один шанс на то, чтобы успеть, даже если завершение этой тяжбы состоится после 1 июля сего года.

Источник:  Агентство АгроФакт